AFTER WORK - Über die Revitalisierung ungenutzter Bürostrukturen

AFTER WORK
Über die Revitalisierung ungenutzter Bürostrukturen

Ausgangslage und Motivation
Was geschieht, wenn Bürohochhäuser nicht abgerissen, sondern weitergebaut werden? Die Arbeit untersucht, wie Gebäude der Nachkriegszeit zu nachhaltigen und gemeinschaftlichen Orten für Wohnen und Arbeiten transformiert werden können.
Der Wandel der Arbeitswelt führt zu wachsendem Leerstand, während gleichzeitig ein erheblicher Mangel an bezahlbarem Wohnraum besteht.
Ich begreife dieses Spannungsfeld nicht als Krise, sondern als Chance. Leerstehende Büroflächen erscheinen mir als räumliche Ressource, deren Umnutzung den Erhalt grauer Energie ermöglicht, CO₂-Emissionen reduziert und ressourcenintensiven Neubau vermeidet. Besonders relevant sind dabei aus meiner Sicht Bürohochhäuser aus der Zeit zwischen 1950 und 1980. Sie sind robust konstruiert, strukturell flexibel, jedoch funktional zunehmend überholt. Ihr Abriss erscheint mir ökologisch und ökonomisch fragwürdig, während ihr Weiterbau neue Perspektiven für die Stadt eröffnet.

Zielsetzung
Die Arbeit entwickelt am Beispiel des leerstehenden Büro- und Hafenhauses am Hein-Saß-Weg 38 in Hamburg Finkenwerder ein übertragbares Transformationskonzept für gemeinschaftliches Wohnen und Arbeiten.
Das 14‑geschossige Hochhaus von 1958 steht exemplarisch für die Typologie der Nachkriegsmoderne. Es handelt sich um einen rationalen Skelettbau mit klar gegliederter Tragstruktur und regelmäßiger Fassadenordnung.
Seine Lage im Spannungsfeld von Hafen, Gewerbe und Wasser konfrontiert den Entwurf mit spezifischen Herausforderungen wie Hochwassergefahr und infrastruktureller Isolation. Gleichzeitig eröffnet genau diese Situation das Potenzial für eine neue Form städtebaulicher Durchmischung.
Ziel ist es, die Transformation des Bestands als tragfähige Alternative zum Neubau zu formulieren und einen konkreten Beitrag zur Zukunftsdiskussion über Bürogebäude zu leisten.

Entwurfskonzept
Der Entwurf setzt radikal am Bestand an. Das Gebäude wird auf seine Tragstruktur zurückgeführt und als räumliches Gerüst neu interpretiert. Aus dieser Struktur heraus entsteht eine neue Ordnung, die bestehende Qualitäten aufnimmt und weiterentwickelt.
Eine hochwassersichere Plattform im ersten Obergeschoss bildet das zentrale infrastrukturelle Element. Sie organisiert Erschließung und Nutzungsverteilung, verbindet Hochhaus und Hafenhaus und gewährleistet auch im Hochwasserfall einen sicheren Zugang.
Das Erdgeschoss wird geöffnet, durchlässig gestaltet und als öffentlicher Raum aktiviert. Der bestehende Grünraum wird durch das Gebäude geführt und mit dem Stadtraum verknüpft. Die freigestellte Wendeltreppe wird wieder als prägnantes räumliches Element sichtbar und erlebbar.
Durch die Entsiegelung ehemaliger Parkplatzflächen entstehen neue Wasserlandschaften, die versiegelte Bereiche transformieren und Hochwasser sichtbar sowie erfahrbar machen.
In den unteren Ebenen werden öffentliche und produktive Nutzungen untergebracht. Dazu gehören Gastronomie, Veranstaltungsflächen, eine Markthalle, eine Fahrradwerkstatt sowie Arbeits- und Produktionsräume. Ergänzt werden diese durch gemeinschaftliche Programme wie Maker Spaces, Gemeinschaftsküchen, Seminarräume und offene Treffpunkte, die als sozialer Knotenpunkt fungieren.
In den oberen Geschossen entsteht ein vielfältiges Angebot gemeinschaftlicher Wohnformen. Eine neue Wohnfassade mit Balkonen und integrierten Pflanztrögen erweitert den Wohnraum und ermöglicht individuelle Aneignung. Eine vorgelagerte Fassadenebene schafft zusätzliche Nutzungsschichten und unterstützt flexible, hybride Lebens- und Arbeitsmodelle.
Das begrünte Dach wird als gemeinschaftlicher Aufenthaltsraum aktiviert und bietet Ausblicke über Hafen und Elbe. Der bestehende Skelettbau ermöglicht dabei langfristig anpassbare Nutzungsszenarien und sich wandelnde Programme.

Städtebauliche Wirkung
Das Projekt versteht Transformation nicht als isolierte Maßnahme, sondern als Impuls für die Entwicklung eines resilienten Quartiers. Durch die Öffnung des Erdgeschosses, die Integration öffentlicher Nutzungen und die Umwandlung versiegelter Flächen in Freiräume entstehen neue Verbindungen zwischen Gebäude, Stadt und Landschaft.
Als Landmarke am Hafeneingang und Auftakt zum Hamburger Hafen übernimmt das Gebäude eine identitätsstiftende Rolle. Im Kontext eines sich wandelnden Umfelds mit neuen Wohnquartieren, der Nähe zu Finkenwerder und weiteren Entwicklungspotenzialen kann es langfristig die Transformation der südlichen Elbseite anstoßen.
Aus einem monofunktionalen Bürohochhaus entsteht ein hybrider, anpassungsfähiger Baustein urbaner Entwicklung. Das Projekt zeigt, wie durch die Aktivierung vorhandener Ressourcen neue räumliche, soziale und ökologische Qualitäten entstehen können, und formuliert Transformation als aktiven Beitrag zur nachhaltigen Stadtproduktion. 

Funktionale Gesamtorganisation
Die funktionale Organisation basiert auf einer klaren Schichtung und gezielten Vernetzung der Nutzungen. Eine hochwassersichere Plattform im ersten Obergeschoss bildet das zentrale Element der Erschließung und verbindet Hochhaus und Hafenhaus. Sie fungiert als Verteiler zwischen öffentlichen, gemeinschaftlichen und privaten Bereichen und gewährleistet einen sicheren Zugang auch bei Hochwasser.

Erdgeschoss als offener Stadtraum
Das Erdgeschoss ist als offene und durchlässige Ebene ausgebildet und verknüpft Stadtraum, Freiraum und Gebäude. Unterschiedliche Nutzungen wie Gastronomie, Markthalle, Produktion und Aufenthalt stehen in direkter Beziehung und fördern informelle Begegnungen.

Erschließung und vertikale Organisation
Eine freigestellte Wendeltreppe sowie zusätzliche Erschließungskerne sichern die vertikale Verbindung und Orientierung im Gebäude. Öffentliche und gemeinschaftliche Funktionen sind in den unteren Geschossen gebündelt, während die oberen Ebenen dem Wohnen vorbehalten sind.

Wohnen und gemeinschaftliche Erweiterungen
Die Wohnbereiche sind flexibel organisierbar und erlauben vielfältige Grundriss- und Größenkonfigurationen. Gemeinschaftsflächen sind in die Erschließung integriert und fördern kurze Wege sowie soziale Interaktion. Balkone, Fassadenzonen und Dachflächen erweitern den Nutzungsraum und schaffen zusätzliche Aufenthaltsqualitäten.

Energie- und Materialstrategie – Weiterbauen im Bestand
Das Energie- und Materialkonzept basiert auf dem Prinzip des Weiterbauens im Bestand. Ausgangspunkt ist die Weiterentwicklung der bestehenden Tragstruktur, wodurch graue Energie erhalten und umfangreiche Abriss- und Neubauprozesse vermieden werden. Materialeinsatz und Sekundärenergiebedarf werden dadurch deutlich reduziert. Die Skelettstruktur bleibt als tragendes System erhalten und wird nur selektiv dort ergänzt, wo nutzungs- oder bauphysikalische Anforderungen dies erfordern. Eingriffe erfolgen gezielt und minimiert, um die konstruktive Logik des Bestands zu bewahren.

Kreislauf, Suffizienz und Anpassbarkeit
Der Materialeinsatz erfolgt möglichst lokal, ressourcenschonend und in nachhaltigen Kreisläufen. Reversible Verbindungen und vorgefertigte Bauelemente ermöglichen eine langfristige Anpassbarkeit und Weiterentwicklung der Struktur. Suffizienz wird über ein flexibles, bedarfsgerechtes Raumangebot sowie die gemeinsame Nutzung von Infrastruktur wie Werkstätten, Küchen und Dachflächen erreicht. Ergänzend wird eine Cradle-to-Cradle-Strategie verfolgt, um Baustoffe in den Materialkreislauf zurückzuführen. Die Entsiegelung und Aufwertung der Freiräume tragen zusätzlich zur ökologischen und energetischen Verbesserung des Gesamtsystems bei.