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© Niklas Amft
© Niklas Amft
© StudioLab RWTH Aachen University
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Diese Objektpräsentation wurde angelegt von: RWTH Aachen University, Architektur, Niklas Amft
Basisdaten zum Objekt
Lage des Objektes
40528 Düsseldorf, Deutschland
Objektkategorie
Objektart
Art der Baumaßnahme
Umbau
Fertigstellungstermin
02.2025
Zeichnungen und Unterlagen
Projektbeteiligte Firmen und Personen
Verwendete Produkte
Gebäudedaten
Bauweise
Sonstige
Tragwerkskonstruktion
Sonstige
Anzahl der Vollgeschosse
6- bis 10-geschossig
Raummaße und Flächen
Bruttogrundfläche
16.899 m²
Nutzfläche
11.534 m²
Wohnfläche
9.541 m²
Grundstücksgröße
7.583 m²
Kosten
Veranschlagte Rohbaukosten des Bauwerks
19.991.000 Euro
Gesamtkosten der Maßnahme (ohne Grundstück)
27.979.500 Euro
Beschreibung
Objektbeschreibung
Gleichzeitig stehen Millionen Quadratmeter Bürofläche in unseren Städten leer. In Düsseldorf, dem Standort des Untersuchungsobjekts, ist jeder zehnte Quadratmeter Büro ungenutzt, im Untersuchungsgebiet „Quartier Hansaallee*Seestern“ sogar jeder fünfte – mit steigender Tendenz. Bis 2030 könnte hier bereits jeder dritte Quadratmeter leerstehen. Diese Entwicklung ist zum einen konjunkturell bedingt, zum anderen maßgeblich auf den Wandel der Arbeitswelt infolge der COVID-19-Pandemie zurückzuführen. Daher gehen führenden Marktforschungsinstitute von einer Verstetigung dieses Zustands auf unbestimmte Zeit aus.
Daraus ergibt sich die naheliegende Frage, ob der Angebotsüberschuss an Büroflächen mit der enormen Nachfrage nach Wohnraum in Einklang gebracht werden kann. Und vor allem: Kann die Konversionsstrategie, der „Adaptive ReUse“, spürbare Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben?
Dieser Frage geht diese Arbeit nach, indem der Adaptive ReUse auf Objektebene untersucht und geprüft wird. Als Bestandsgebäude dient das Hansahaus, erbaut in den späten 1990er-Jahren von HPP Architekten, das in absehbarer Zeit vollständig leerstehen wird. Aufgrund der schwierigen Lage am gewerblichen Mietmarkt ist eine Nachvermietung der Flächen als Büro fast aussichtslos. Gleichzeitig grenzt das Objekt an eines der größten Neubaugebiete Düsseldorfs und an viele etablierte und beliebte Wohnlagen.
Daher wird das Hansahaus fiktiv zu einer Mixed-Use-Immobilie mit überwiegender Wohnnutzung umgeplant. Mit Ausnahme des Innenausbaus bleibt der Bestand vollständig erhalten. Die Erschließungsfrage sowie der Bedarf nach Freisitzen werden über einen neu errichteten Laubengang im Innenhof gelöst. Die Wohnungen folgen einem adaptiven Grundrisskonzept, das sich an der Idee nutzungsneutraler Räume orientiert und eine flexible Kombination von Nukleus- und Puffereinheiten ermöglicht. Diese Wohnungen richten sich primär an Familien oder Paare, die noch Familien gründen wollen.
Darüber hinaus bietet das Hansahaus ein erhebliches Potenzial zur Nachverdichtung. Der ergänzende Neubau wird über ein außenliegendes Tragwerk auf den Bestand aufgesetzt. Die Struktur besteht aus einem leichten Stahlskelett, ausgefacht mit flächigen Holzelementen. Der architektonische Ausdruck ist bewusst kontrastierend – insbesondere durch die photovoltaisch aktivierte Fassade. Der Entwurf folgt dem Prinzip der Suffizienz: Energiegewinnung und Ressourceneinsparung statt Dämmwahn und Abbruchmentalität. Im Neubau werden verschiedene Wohnungstypen untergebracht – sowohl Kleinwohnformen für ein junges, mobiles und urbanes Publikum als auch Maisonette-Typen mit eigenen Dachgärten für arrivierte Bewohner*innen.
Beschreibung der Besonderheiten
Für das Untersuchungsgebiet wurde daher eine umfassende Marktanalyse durchgeführt, bei der sowohl die Vermietungssituation als auch die Objektqualität untersucht wurden. Das Ergebnis: 12 von 51 Bürogebäuden sind grundsätzlich für einen Umbau geeignet. Allein in diesem Gebiet – das rund ein Zehntel des Düsseldorfer Büroflächenbestands ausmacht – könnten so etwa 1.500 Wohnungen und Wohnraum für ca. 3.500 Menschen geschaffen werden.
Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsanalyse wird der Adaptive ReUse mit einer alternativen Strategie, der Büromodernisierung, verglichen. Zudem wird zwischen einer reinen Umnutzung und einer Umnutzung mit Aufstockung unterschieden. Der Residualwert in EUR/m² BGF Bestand gibt an, welchen Wert die Immobilie im Falle einer Sanierung hätte. Die Analyse zeigt ein eindeutiges Ergebnis: Der Adaptive ReUse ist nicht nur gesellschaftlich wertvoll, sondern vor allem auch wirtschaftlich sinnvoll!
Auszeichnungen
Best of 2024 – Teil der Jahresendausstellung der RWTH Aachen University
Objektdetails
Gebäudespezifische Merkmale
Anzahl Wohneinheiten
117
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